Eigene Wohnung verkaufen: Welche Vorbereitungen sind zu treffen?

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist es nicht damit getan, diese in der Zeitung oder auf gängigen Onlineportalen zu inserieren. Eine gute Vorbereitung auf den Wohnungsverkauf ist wichtig, damit rechtlich alles in geordneten Bahnen verläuft und Sie den bestmöglichen Preis erzielen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Vorbereitungen Sie treffen sollten, um den Wohnungsverkauf optimal abzuwickeln. 

Den Verkaufspreis festlegen 

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie zunächst einen Preis festlegen. Wichtigster Faktor neben dem allgemeinen Zustand der Wohnung ist hierfür die Lage. Bei einer Top-Lage lässt sich ein wesentlich höherer Preis verlangen als bei einer schlechten. Die Lage wird bestimmt durch den Ort, den Ortsteil und die genaue Adresse. Von einer guten Lage spricht man üblicherweise bei einer zentral gelegenen Wohnung, von der aus sich Geschäfte, Ärzte, Behörden, Kultureinrichtungen etc. schnell und einfach erreichen lassen. Darüber hinaus hat das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, größeren Einfluss auf den Verkaufspreis. Eine Wohnung in einem modernen Neubau ist natürlich mehr wert als in einem alten Haus aus den 1950er-Jahren. Folgende weitere Faktoren spielen für den Wert einer Wohnung ebenfalls eine Rolle: 

  • Größe
  • Baujahr
  • Etage
  • Zimmeranzahl
  • Aufteilung
  • Ausstattung (Balkon oder Terrasse, Bad mit oder ohne Wanne, Bad mit oder ohne Fenster, Art der Heizung, Bodenbeläge, Fensterverglasung etc.)

Um den Preis für Ihre Wohnung zu bestimmen, sollten Sie, sofern Sie keinen Immobilienprofi damit beauftragen wollen, einfach schauen, was ähnlich ausgestattete Wohnungen in derselben Lage einbringen. Dies lässt sich über Anzeigen in der Tageszeitung oder über die gängigen Immobilienportale im Internet in Erfahrung bringen. 

Tipp: Sollte der Zustand Ihrer Wohnung nicht optimal sein, lohnen sich in der Regel zunächst Renovierungsarbeiten, um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. 

Unterlagen zusammensuchen 

Ohne Papierkram läuft natürlich auch der Verkauf einer Eigentumswohnung nicht ab. Damit der Verkauf reibungslos und so schnell wie möglich über die Bühne gehen kann, sind eine ganze Reihe von Unterlagen erforderlich. Folgende Papiere müssen Sie dafür vorlegen können: 

  • Teilungsersklärung mit Gemeinschaftsordnung (Die Teilungserklärung liegt dem Kaufvertrag bei, über den Sie die Wohnung erworben haben. Sie können das Dokument aber auch beim Grundbuchamt bekommen.)
  • aktueller Grundbuchauszug (beim Amtsgericht erhältlich)
  • Bau- und Grundrisszeichnungen
  • Police der Gebäudeversicherung
  • Kubatorberechnung zur Anzeige des Bruttorauminhalts (beim Bauträger oder Architekten erhältlich)
  • Energieausweis
  • Fotos der Wohnung 

Sonderfall vermietete Wohnung 

Beachten Sie, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht für die zu verkaufende Wohnung hat, sofern die Mietwohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Generell ist es leichter, eine freistehende Wohnung zu verkaufen als eine vermietete. Auch der Preis kann bei einer leerstehenden Wohnung höher angesetzt werden. Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie auch noch weitere Dokumente vorlegen, allen voran den Mietvertrag. 

Besichtigungen organisieren 

Wenn der Preis steht und Sie alle erforderlichen Unterlagen rausgesucht haben, können Sie die Wohnung in der Zeitung inserieren oder ins Internet setzen und sich auf die ersten Besichtigungen vorbereiten. Dabei sollte die Wohnung natürlich möglichst in einem sauberen Zustand sein. Eventuell kann es hilfreich sein, auf Home Staging zu setzen, um Interessenten die Wohnung besonders schmackhaft zu machen. Ob Sie für die Besichtigung Einzeltermine vergeben oder gleich mehrere Interessenten auf einmal vorführen, bleibt ganz Ihnen überlassen. Beachten Sie nur, dass Sie Besichtigungen bei vermieteten Wohnungen mit dem Mieter absprechen müssen. 

Kaufvertrag aufsetzen 

Haben Sie einen Käufer gefunden und dessen Bonität überprüft, steht dem Wohnungsverkauf nichts mehr im Wege. Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt, damit rechtlich alles unter Dach und Fach ist. Dies geschieht im Rahmen eines Termins, bei dem Sie, der Käufer und der Notar zusammenkommen. Nachdem Sie und der Käufer den Vertrag unterschrieben haben, ist der Verkauf rechtsgültig. Die Kosten für den Notar und die beim Immobilienverkauf fällig werdende Grunderwerbssteuer trägt übrigens der Käufer. Sie müssen lediglich Löschungskosten, z.B. für eine eventuell eingetragene Grundschuld, bezahlen. 

Wohnungsverkauf über einen Makler 

Um sich Zeit und Arbeit zu sparen, können Sie den kompletten Wohnungsverkauf auch von einem Makler abwickeln lassen. Dieser kümmert sich um die Inserate, Besichtigungen und die Kommunikation mit Interessenten. Auch die Finanzierungsabwicklung läuft über ihn, lediglich den Vertrag müssen Sie noch selbst unterschreiben. Für seine Dienste erhält der Makler eine Provision, die Sie selbst zahlen müssen.