Immobilien: Wann ist eine Umschuldung des Kredits sinnvoll?

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Rund 67,2 Millionen Euro an neuen Kreditzusagen hat die Volksbank Hochwald-Saarburg alleine im Jahr 2012 ausgesprochen, davon 18 Prozent für den privaten Wohnungsbau. Tatsächlich gehören Immobilienkredite zu den häufigsten Kreditarten in Deutschland. In den aktuellen Niedrigzinszeiten träumen viele Familien vom Eigenheim und nehmen hohe Schulden auf. Ganz ohne Risiko läuft das nicht ab, denn nach der Zinsbindung übersteigen die Raten in vielen Fällen das vorhandene Budget. Damit die Kreditnehmer nicht geradezu in die Schuldenfalle tappen, kann eine Umschuldung den Zinssatz drücken und dadurch den Kredit retten. Sie bringt zudem noch weitere Vorteile wie die schnellere Kredittilgung mit sich. Doch dafür müssen einige Voraussetzungen gegeben sein.

Gerade in den Niedrigzinszeiten haben viele Kreditnehmer mit älteren Verträgen eine Umschuldung vorgenommen, um von den Zinssätzen auf Rekordniveau profitieren zu können. Bei einer Umschuldung wird also ein neuer Kredit in Anspruch genommen, um einen bestehenden Kredit frühzeitig ausbezahlen zu können und somit Vorteile wie eine kürzere Laufzeit oder niedrigere Zinsen in Anspruch zu nehmen. Oft wird auch eine Umschuldung vorgenommen, um mehrere bestehende Kredite in einem Darlehen zusammenzufassen. Auf den ersten Blick klingt das simpel. Auf den zweiten können sich dabei aber einige Komplikationen ergeben. Ob eine Umschuldung machbar ist, hängt nämlich zu großen Teilen von den Vertragsbedingungen des laufenden Kredits ab. Nicht immer ist es möglich, die Restschuld einmalig sowie vorzeitig zu tilgen. In vielen Fällen wird dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, sprich der Schuldner muss dem Kreditinstitut bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages jene Zinsen zahlen, die dem Kreditgeber durch die Rückzahlung ansonsten entgehen würden. 

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Es ist durchaus sinnvoll, bereits bei Vertragsabschluss über einen Kredit die Möglichkeit zu einer Sondertilgung zu vereinbaren beziehungsweise dessen vorzeitige Auflösung  zu regeln. Ist dies jedoch nicht geschehen, so gibt es zwei Szenarien, in welchen die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt und eine Umschuldung dadurch trotzdem günstig ist: Befinden sich Fehler in der Widerrufserklärung des Kreditvertrages, kann dieser jederzeit aufgelöst werden – ohne finanzielle Folgen für den Schuldner wie beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist weiterhin nichtig, wenn der Vertrag bereits seit mehr als zehn Jahren läuft. Trotz einer Laufzeit von 15, 20 oder mehr Jahren kann nämlich ab dem Stichtag von zehn Jahren nach der vollständigen Ausbezahlung des Darlehens der Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. 

Weiterhin kann sich eine Umschuldung selbst dann lohnen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Diese darf nämlich nicht mehr als ein Prozent des vorzeitig zurückbezahlten Betrages betragen, höchstens aber die für die Restlaufzeit entgangenen Zinsen. Ist der Zinssatz beim neuen Kredit also deutlich geringer, ist eine frühzeitige Ablösung des alten Darlehens trotzdem die günstigere Variante. 

Vorteile einer Umschuldung

Zwar ist die Umschuldung demnach mit viel Aufwand sowie je nach individueller Situation mit zusätzlichen Kosten verbunden, dennoch kann sie einige Vorteile und damit durchschlagende Argumente mit sich bringen. Im Vordergrund steht häufig die Reduzierung der Zinsen oder sonstigen Kreditkosten. Das ist vor allem bei älteren Verträgen interessant, welche vor dem Zinstief abgeschlossen wurden und bei welchen die Frist von zehn Jahren für die Vorfälligkeitsentschädigung bereits abgelaufen ist. 

Doch auch bei neueren Darlehen kann sich eine Umschuldung finanziell lohnen. So hilft sie unter Umständen dabei, mehr Transparenz zu erlangen und somit eine bessere Kontrolle über die eigene Finanzen beziehungsweise Kredite. Mittels Umschuldung können also mehrere Darlehen in einem Vertrag zusammengefasst und dadurch besser kalkuliert werden. Das sorgt für Planungssicherheit und reduziert das Risiko der Überschuldung. Zudem kreiert die Umschuldung wirtschaftliche Freiräume, indem das Darlehen schneller sowie günstiger getilgt werden kann und das Geld (früher) für andere Zwecke zur Verfügung steht. Auch die Kreditkonditionen wie die Laufzeit oder die monatliche Rate können also mittels Umschuldung gemäß der eigenen Möglichkeiten sowie Wünsche angepasst werden.

Eine Umschuldung lohnt sich nicht immer 

Nicht empfehlenswert ist die Umschuldung hingegen, wenn durch sie keine finanziellen oder anderen wichtigen Vorteile generiert werden können. Sie erwirkt nämlich Bearbeitungs- sowie Vermittlungskosten für den Neukredit und unter Umständen Mehrkosten wie die Vorfälligkeitsentschädigung für den Altkredit. Auf gut Deutsch kann die Umschuldung zu einer teuren Angelegenheit werden, wenn sie nicht sorgfältig geplant sowie vorab durchgerechnet wurde. Bei Immobilien- und Baukrediten wird in der Regel eine Zinsbindung vereinbart. Eine Kündigung und damit Umschuldung des Kreditvertrages ist vor Ablauf dieser Zinsbindungsfrist nicht möglich. Einzige Ausnahme: Der Kreditnehmer hat ein berechtigtes Interesse an der anderweitigen Verwendung des hypothekarisch belasteten Grundstücks.

Umschuldung vorsichtig durchrechnen

Fachmännische Beratung ist also unerlässlich, wenn Kreditnehmer über eine Umschuldung ihres Immobilienkredits nachdenken. Zudem muss das Szenario vorab sorgfältig durchgerechnet werden und es lohnt sich ein Anbietervergleich unterschiedlicher Kreditgeber. Die Unkosten dürfen bei dieser Rechnung keinesfalls außer Acht gelassen werden. Der erste sinnvolle Schritt auf dem Weg zur Umschuldung ist deshalb eine Analyse des Status Quo im Sinne der Erstellung eines Schuldenübersichtsplans. Anhand dessen kann anschließend ein Vergleich mit alternativen Kreditangeboten vorgenommen werden. Oft steckt hier der Teufel im Detail. Das Kleingedruckte regelt die Vertragsbedingungen und damit auch die anfallenden Nebenkosten. All diese Positionen müssen in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbezogen werden – erst dann lässt sich mit Sicherheit sagen, ob sich eine Umschuldung im jeweiligen Fall lohnt oder nicht. Wie bereits erwähnt, ist hierbei eine ausführliche sowie unabhängige Beratung im wahrsten Sinne des Wortes bares Geld wert.