Schritt für Schritt zur Finanzierung des Eigenheims

Ist die perfekte Immobilie gefunden, muss diese meist noch finanziert werden. In der Regel greifen Immobilienkäufer dazu auf einen Immobilienkredit zurück. Wir geben einen Überblick über alle wichtigen Aspekte, welche bei dieser Kreditform beachtet werden müssen und zeigen auf, welche anderen Möglichkeiten es gibt, um das Eigenheim zu finanzieren.

Für die Finanzierung der Traumimmobilie sollten ca. 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein.
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Banken machen individuelle Angebote

Wer auf der Suche nach einem günstigen Immobilienkredit ist, hat die Möglichkeit, online verschiedene Möglichkeiten zu vergleichen, Zinsen zu berechnen und ein passendes Angebot zu finden. Unter 400 Banken können Bauherren und Hauskäufer so ein individuell günstiges Immobiliendarlehen finden. Viele Tarifexperten bieten außerdem eine Beratung per Telefon oder vor Ort an.

Mögliche Kreditnehmer sollten stets bedenken, dass Banken immer ein individuelles Angebot abgeben. Verschiedene Faktoren sorgen dafür, dass der gültige Zinssatz nach unten oder oben geht. Denn nicht nur der aktuelle Kapitalmarktzins, sondern auch die persönliche Situation des Darlehensnehmers und der Wert der Immobilie entscheiden darüber, zu welchen Konditionen der Kredit angeboten wird. Wie der Bauzins letztendlich ausfällt, ist zum Beispiel abhängig davon, 

  • ob der Kreditnehmer angestellt oder selbstständig ist, 
  • ob er Schufa-Einträge hat, 
  • welches Einkommen er erzielt, 
  • in welchem Arbeitsverhältnis er steht, 
  • in welcher Lage sich die Immobilie befindet und 
  • wie diese genutzt wird. 

Aufgrund dieser Kriterien kalkulieren die Banken ein individuelles Angebot. Je nach Kreditnehmer und Immobilie kann der Kredit hier zu besseren oder schlechteren Konditionen ausfallen.

Je mehr Eigenkapital, desto besser

Einen Gedanken sollten sich Kreditnehmer schnell aus dem Kopf schlagen: Die Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren. Eine solide Finanzierung ist nur mit Eigenkapital möglich. Je mehr vorhanden ist, desto günstiger wird meist auch der Zinssatz für den Kredit. Schließlich tragen die Banken in diesem Fall ein deutlich geringeres Risiko, was sie mit einem attraktiven Zinssatz belohnen. 

Doch wie viel Eigenkapital sollten Baufinanzierer haben? Laut einer Faustregel sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten für das Bauvorhaben bzw. für den Kaufpreis der Traumimmobilie aus eigener Tasche kommen. 

Apropos Traumimmobilie: Hier könnte künftig ein Wandel stattfinden. Statt ein Leben lang ein großes Haus abbezahlen zu müssen, finden kleinere Alternativen heute immer mehr Anhänger

Welche Kosten kommen auf Baufinanzierer zu?

Interessierte Kreditnehmer sollten nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie im Kopf behalten, da noch weitere Kosten auf sie zukommen: 

  • Neben dem Kaufpreis bzw. den Baukosten müssen Immobilienkäufer auch noch Kosten für den Notar einkalkulieren. Diese liegen ungefähr bei 1 bis 1,5 Prozent der Gesamtkosten. 
  • Die Gebühren für das Grundbuchamt liegen bei rund 0,5 Prozent. 
  • Hinzu kommt meist noch eine Maklercourtage, welche zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer ausmacht. 
  • Außerdem sind noch die Finanzierungsnebenkosten für Bereitstellungszinsen oder Gutachten ein Faktor, aus denen sich die Gesamtkosten zusammensetzen. 
  • Auch die Grunderwerbssteuer sollte nicht in Vergessenheit geraten. Der Satz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Annuitätische und endfällige Tilgung – Wo ist der Unterschied?

Kreditnehmer können meist zwischen zwei Tilgungsarten wählen und entscheiden, wie sie ihren Kredit zurückzahlen möchten. Bei einer annuitätischen Tilgung setzt sich die monatliche Rate aus dem Zinssatz und der Tilgungsrate zusammen. Der Tilgungsanteil verringert bei jeder Zahlung die Restschuld. 

Dadurch nehmen auch die Zinszahlungen im Laufe der Zeit ab, da nur noch auf die Restschuld Zinsen berechnet werden. Der Tilgungsanteil steigt jedoch dann in gleichem Maße, da sich die monatliche Rate nicht verändert.

Entscheidet sich der Kreditnehmer für eine endfällige Tilgung, muss er während der gesamten Laufzeit lediglich Zinsen an die Bank zahlen und tilgt am Ende der Zinsfestbeschreibungszeit die gesamte Schuld in einer Summe. Diese Option ist für Kreditnehmer günstig, welche zu einem festgelegten Zeitpunkt eine große Summe aus einem Sparvertrag, einer Lebensversicherung oder anderen Investitionen erwarten. 

Wahl von Tilgungssatz und Sollzinsbindung

 

Je höher Sie den Tilgungssatz festlegen, desto schneller geht die Immobilie vollständig in Ihr Eigentum über.
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Der Tilgungssatz bei einer annuitätischen Tilgung sollte im Vorfeld gut bedacht sein. Schließlich entscheidet der Tilgungssatz zusammen mit der Höhe des Zinssatzes über die Laufzeit. Je niedriger der Tilgungssatz ist, desto niedriger ist natürlich auch die monatliche Belastung. Allerdings dauert dann auch die Rückführung des Darlehens deutlich länger, sodass noch einmal einige Jahre ins Land gehen können, bis die Bauherren ihr Eigenheim wirklich besitzen. 

Bei einem anfänglichen Zinssatz von vier Prozent wäre die Kreditlaufzeit bei einem Tilgungssatz von einem Prozent bei 40 Jahren, bei einem Tilgungssatz von drei Prozent jedoch nur bei 21 Jahren. Kreditnehmer sollten sich im Vorfeld neben einem Angebot von der Bank also auch einen Zins- und Tilgungsplan geben lassen.

Neben der Wahl des Tilgungssatzes ist auch die Sollzinsbindung wichtig. Diese liegt bei einem Immobilienkredit meist zwischen fünf und fünfzehn Jahren. In dieser Zeit kann sich der Zinssatz dann nicht mehr ändern. Wer sich für eine kürzere Zinsbindung entscheidet, muss nach Ablauf der Laufzeit eine Abschlussfinanzierung leisten. Bei einer langen Tilgungsphase bietet sich auch eine lange Zinsbindung an. Generell ist es zu empfehlen, dass Tilgungssatz und Sollzinsbindung so ausgewählt werden, dass der Kredit am Ende abbezahlt ist. So wird eine Abschlussfinanzierung mit hohen Zinsen vermieden.

Alternative Finanzierungsformen für Bauherren

Passt ein Immobilienkredit nicht zu dem jeweiligen Vorhaben oder Menschen, so gibt es noch weitere Möglichkeiten, das Eigenheim zu finanzieren. So kann zum Beispiel der klassische Immobilienkredit mit einem Darlehen der KfW mit öffentlicher Förderung kombiniert oder bei einem Annuitätendarlehen Konditionen zur Sondertilgung ausgehandelt werden, sodass Darlehensnehmer die Möglichkeit haben, eine schnelle Entschuldung zu erreichen. Für das Land Rheinland-Pfalz gibt es zudem verschiedene weitere Zuschüsse und Ergänzungskredite