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Pächterin darf im Hotel bleiben

Das Landgericht Trier hat die Klage der Stadt Hillesheim gegen die Pächterin des Hotels Augustiner Kloster abgewiesen. Die Verpächterin sah sich unter Handlungszwang.
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Die Hotel Augustiner Kloster GmbH darf das Hotel in Hillesheim weiter betreiben. Die Stadt sieht eklatante Verstöße gegen den Pachtvertrag. Foto: Mager

Die Hotel Augustiner Kloster GmbH darf das Hotel in Hillesheim weiter betreiben. Die Stadt sieht eklatante Verstöße gegen den Pachtvertrag. Foto: Mager

An einen Betrieb ist im Hotel Augustiner Kloster Hillesheim auf viele Monate nicht zu denken. Das Hochwasser hat im Keller- und Untergeschoss immense Schäden angerichtet. Genauso beschädigt ist das Verhältnis zwischen der Stadt Hillesheim als Eigentümerin des Hotels und der Hotel Augustiner Kloster GmbH als Pächterin. Die Stadt strengte vor dem Landgericht Trier schließlich eine Räumungsklage an. Diese wurde Mitte Oktober vom Gericht abgewiesen. »Das haben wir erwartet, weil wir der Meinung sind, dass die Begründungen der Stadt erfunden sind«, sagt Bernd Gutjahr, Geschäftsführer der Augustiner Hotel GmbH. Dem Prozess vorausgegangen waren etliche Abmahnungen sowie zwölf fristlose Kündigungen des Pachtvertrags zwischen dem 15. Januar und dem 30. August 2021 durch die Eigentümerin.

Das Hotel hat uns zum Handeln herausgefordert«, sagt Gerald Schmitz, seit August 2019 Erster Beigeordneter der Stadt. Rund 20 Verstöße gegen den Pachtvertrag hat die Stadt in ihrer Klage aufgeführt, darunter einen zeitweise drohenden Verlust des Versicherungsschutzes, einen zeitweise nicht bestehenden Wartungsvertrag für die Brandmeldeanlage und fehlende Rauchmelder. »Der Fachanwalt hat uns gesagt, dass wir uns kümmern müssen, weil wir uns sonst regresspflichtig machen könnten«, sagt Schmitz. Darum hätten alle Mitglieder des Stadtrats für das Vorgehen der Stadt gestimmt. »Die erheblichen Pflichtverletzungen des Pachtvertrages durch den Pächter insbesondere in Sachen Brandmeldeanlage und Gebäudeversicherung ließen uns als Vertreter der Stadt keine andere Wahl als das Pachtverhältnis zu kündigen«, ergänzt Edwin Kreitz, Fraktionsvorsitzender der Grünen Alternativen Liste im Stadtrat: »Im Schadensfall wäre die Stadt ohne Versicherungsschutz gewesen und dann in ein finanzielle Schieflage geraten, die bis hin zur Handlungsunfähigkeit hätte führen können.«

Gutjahr sieht das anders: »Das Gericht hat entschieden, dass alle vorgebrachten Kündigungsgründe nicht ausreichend und nicht vorhanden sind.« Die Gründe stünden weder einzeln noch in der Summe für ein unzumutbares Pachtverhältnis, urteilte das Gericht. Zudem bemängelte das Gericht bei einigen angeführten Pflichtverstößen unzureichende Beweise. Gutjahr dazu: »Wir haben 14 Jahre erfolgreich gearbeitet und sind der Meinung, wir haben alles richtig gemacht. Da muss man einem erst einmal die Welt erklären, wenn man plötzlich mit fristlosen Kündigungen überzogen wird.« Das Pachtverhältnis besteht seit 2007 und läuft bis 2030. Die Abmahnungen und Kündigungen begannen 2020 – mit Ausnahme der Müllproblematik. Alleine aufgrund dessen verschickte die Stadt 2020 sieben Abmahnungen.

Schon zu Zeiten des Stadtbürgermeisters Matthias Stein hatten Nachbarn sich 2017 über den Gestank beschwert und die Stadt als Eigentümerin vor dem Amtsgericht Daun verklagt. Im Juni 2019 verurteilte das Gericht die Stadt dazu, eine Einhausung für die Mülltonnen zu bauen. Das Landgericht bestätigte im aktuellen Verfahren, dass Fotos aus dem Jahr 2020 zeigen, dass Müllsäcke neben den Tonnen gelagert wurden und die Tonnen derart befüllt wurden, dass die Deckel weit offenstanden. Da die Stadt 2017 bis 2019 diese Zustände zwar abgemahnt, aber ohne Sanktionen geduldet hatte und die Kündigung deswegen erst 2021 erfolgt sei, sei das Verhalten nicht erheblich. Zudem ist laut Gericht auf Bildern aus dem Januar 2021 zu erkennen, dass sich die Situation gebessert habe. Da der Stadt das Problem bekannt gewesen sei, hätte sie als Verpächterin für eine ausreichende Anzahl an Mülltonnen sorgen müssen, so das Gericht.

Ein weiterer Kritikpunkt der Stadtvertreter betrifft eine Wartungslücke bei der Brandmeldeanlage. Gutjahr sagt dazu: »Wir haben in den 14 Jahren jederzeit Wartungsverträge für die technischen Einrichtungen des Hotels gehabt.« Aus dem Gerichturteil geht hervor, dass der Wartungsvertrag für die Anlage durch das Hotel zum Jahresende 2019 gekündigt wurde, die neue Wartungsfirma ihre Arbeit aber erst im August 2020 aufnahm. Laut Gericht müsse eine Wartungslücke zwar zugestanden werden, acht Monate seien aber zu lang. Da die Stadt das Hotel deswegen erst Ende Oktober 2020 abmahnte, also als die Wartungsarbeiten wieder liefen, sei dies kein Kündigungsgrund.

Ähnliches gilt laut Gericht für das Anbringen von Rauchmeldern. Das Hotel habe die von der Stadt angeschafften Rauchmelder im Zuge von Renovierungsarbeiten anbringen wollen, was aber nicht geschehen sei, so Schmitz. Das Gericht ist der Ansicht, dass deren Einbau Pflicht des Gebäudeeigentümers ist – unabhängig davon, ob es anderweitige Absprachen gab. Eine als Beweis vorgelegte E-Mail belege lediglich, dass Schmitz von der Abmachung ausgegangen sei. Als Beweis für eine tatsächliche Absprache genüge das ebenso wenig wie die Lieferung der Melder an das Hotel.

Weiteres Ärgernis: Da das Hotel im Winter aufgrund der Corona-Pandemie geschlossen war, wurde die Heizungsanlage abgestellt. Da das Wasser allerdings nicht abgelassen wurde, entstanden Frostschäden, die sich laut Schmitz auf rund 10.000 Euro belaufen. Die Kosten wolle das Hotel aber nicht übernehmen, so Schmitz. Das Gericht urteilte, dass das Hotel den Schaden begleichen müsse. Für eine Kündigung genüge der Sachverhalt aber nicht.

Letztlich, so die Vertreter der Stadt, hätten durch das Fehlen der Rauchmelder und des Wartungsvertrags der Verlust des Versicherungsschutzes gedroht. Zudem sei zum Erhalt des Versicherungsschutzes auch die technische Revision durch einen TÜV-Mitarbeiter Auflage gewesen. Vereinbarte Termine habe das Hotel abgesagt, sodass Schmitz beim Versicherer zweimal um Fristaufschub bitten musste. Die Terminabsagen begründete die Pächterin mal mit der Corona-Pandemie, mal mit dem laufenden Hotelbetrieb. Das Gericht erkannte diese Gründe als nachvollziehbar an. Zudem habe das Hotel Ersatztermine vorgeschlagen. Die Prüfung sei bei der Kündigung schon durchgeführt gewesen und daher kein Kündigungsgrund.

Im vergangenen Jahr hat die Stadt den Versicherungsschutz angepasst, was zur Erhöhung der Versicherungssumme führte. Das Hotel habe sich geweigert, diese Erhöhung mitzutragen, so die Stadtvertreter. Das Gericht bestätigt zwar, dass dieser offene Betrag besteht. Allerdings berechtige das nicht zur fristlosen Kündigung. Ebenfalls als bewiesen sah das Gericht an, dass ein Luftansaugstutzen durch Efeu zugewachsen war. Laut Stadt sei dies über längeren Zeitraum aufgetreten, wodurch Schäden drohten. Dem Gericht fehlten dafür ausreichend Beweis und ging daher von einem einmaligen Zuwachsen aus.

Fakt ist, dass die Stadt das Gebäude verkaufen möchte. Das habe auch die Kommunalaufsicht nahegelegt, so Schmitz. Das sei aber nicht der Hintergrund der Klage, betont er. Erst nachdem die Stadt aufgrund der Pflichtverstöße das Pachtverhältnis beenden wollte, sei ein möglicher Verkauf in den Blick gerückt. Dass der Pachtvertrag bis 2030 Bestand hat, sei der Stadt klar gewesen. Das Hotel kostet die Stadt jährlich 60.000 Euro. Dass der Stadtrat zudem bis 2024 insgesamt 400.000 Euro für Investitionen eingeplant habe, zeige, dass man am Hotel festhalten wollte, sagen die Stadtvertreter. Allerdings gab es zunehmend Uneinigkeit darüber, wer welche Kosten übernimmt. Die neue Stadtspitze um Bürgermeisterin Gabriele Braun bewertet einige Dinge anders als ihr Vorgänger. »Die Stadt ist der Auffassung, dass wir die Investitionen für Dach und Fach tragen sollen. Diese Ersatzbeschaffungen und Reparaturen obliegen ausschließlich dem Eigentümer der Immobilie. Das Haus ist zwischen 25 und 30 Jahre alt, da muss zwangsläufig erneuert und erhalten werden«, sagt Gutjahr.

Nachdem der Versuch der Vertragskündigung publik geworden sei, hätten sich bereits Kaufinteressenten gemeldet, sagt Gerald Schmitz: »Da wäre schnell ein neuer Käufer drin.« Daher seien auch keine Arbeitsplätze in Gefahr – selbst ohne neuen Eigentümer nicht. »Wir haben immer gesagt, dass keiner um seinen Job Angst haben muss«, sagt Braun. Notfalls betreibe die Stadt das Hotel vorübergehend selbst. Die Pächterin habe an einem Kauf kein Interesse gehabt, sagt Schmitz. Das dementiert Gutjahr: »Uns hat das Gebäude keiner angeboten.« Um darüber zu entscheiden zu können, müsse die Stadt einmal »ein paar Eckdaten rauslassen«. »Wir waren uns immer im Klaren, was das Hotel für die Kaufkraft in der Stadt und auch für den Tourismus bedeutet«, sagt die Bürgermeisterin. »Die Stadt braucht das Hotel, aber nicht diesen Pächter«, ergänzt Schmitz.