Wem das nötige Eigenkapital für den Traum vom Haus fehlt, muss den Gürtel nicht zwangsläufig enger schnallen. Auch ohne Eigenkapital gibt es verschiedene Möglichkeiten Immobilien zu kaufen, sofern die Finanzierung passt. Auch hier gilt: Je niedriger der Eigenkapitalanteil, desto höher die Kreditsumme und die Zinsen. Worauf es bei der Finanzplanung ankommt, verrät dieser Artikel.

Mangel an Neubauten macht Bestandsimmobilien umso gefragter

Die Genehmigung und Fertigstellung von Neubauten gerät in Deutschland zunehmend ins Stocken. So verzeichnete das Statistische Bundesamt 2024 14 Prozent weniger Fertigstellungen im Bereich Neubau. In 2026 wird sogar mit nur 175.000 neuen Wohnungen gerechnet, also 15 Prozent weniger als in 2025.

Grund für die Baukrise ist ein Teufelskreis aus steigenden Bau- und Materialkosten, zunehmendem Fachkräftemangel und steigenden Zinsen. Auch Bauen wird somit teurer: Von 2024 bis 2025 stieg der Baupreis für neue Wohngebäude um 3,1 Prozent. Auch Bauland wird leicht teurer, was sich zum Beispiel in den Quadratmeterpreisen der Eifel zeigt.

Anleger und Hausbauer konzentrieren sich deswegen zunehmend auf Bestandsimmobilien. Diese dienen sowohl zur Altersvorsorge und Vermietung als auch zur Verwirklichung vom eigenen Traumhaus ohne Baustress.

Welche Vorteile bieten Bestandsimmobilien?

Im Vergleich zum Neubau locken Bestandshäuser derzeit mit attraktiven Kaufpreisen. Das kann sich bald ändern, denn durch die zunehmende Nachfrage, soll der Hauskauf spätestens ab 2026 spürbar teurer werden. Deshalb: Jetzt zugreifen, denn als Wertanlage und Wohnraum bieten Bestandsimmobilien viele Vorteile wie:

• Sofortiger Einzug ohne lange Wartezeit
• Schnell zur Vermietung geeignet
• Geringer Sanierungsrückstau bei jüngeren Bestandsgebäuden
• Verfügbare Förderungen für energetische Sanierung

Preisspiegel: Was kosten Bestandsimmobilien in Deutschland?

Trotz attraktiver Kaufchancen sollte der Immobilienkauf immer mit Blick auf den aktuellen Marktwert erfolgen. Die Durchschnittspreise für Immobilien lagen in Deutschland im zweiten Quartal 2025 bei:

• Baden-Württemberg: 3.332 Euro/m2
• Bayern: 3.055 Euro/m2
• Berlin: 5.152 Euro/m2
• Brandenburg: 2.885 Euro/m2
• Bremen: 2.669 Euro/m2
• Hamburg: 5.710 Euro/m2
• Hessen: 2.770 Euro/m2
• Mecklenburg-Vorpommern: 2.346 Euro/m2
• Niedersachsen: 2.257 Euro/m2
• Nordrhein-Westfalen: 2.853 Euro/m2
• Rheinland-Pfalz: 2.725 Euro/m2
• Saarland: 1.719 Euro/m2
• Sachsen: 2.020 Euro/m2
• Sachsen-Anhalt: 1.487 Euro/m2
• Schleswig-Holstein: 3.361 Euro/m2
• Thüringen: 1.707 Euro/m2

Preisentwicklung für Bestandsimmobilien in Rheinland-Pfalz

Immobilienpreise in Rheinland-Pfalz sanken in 2023 um bis zu 8,13 Prozent. In 2024 sogar um weitere 1,6 Prozent. Die steigenden Immobilienpreise in Deutschland machen sich jedoch auch in Rheinland-Pfalz bemerkbar, denn Preise stiegen 2025 wieder um 6,19 Prozent von durchschnittlich 2.566 Euro/m2 auf 2.725 Euro/m2. Dennoch liegen Hauspreise beispielsweise im Saarland unter dem Bundesdurchschnitt und bieten weiterhin günstige Gelegenheiten zum Hauskauf.

Jetzt Haus kaufen: Auch ohne Eigenkapital?

Wer sich für den Immobilienkauf entscheidet, sollte einen Anteil von mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen. Ideal sind sogar 30 Prozent. Diese sollten auch Nebenkosten abdecken, die samt Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Maklerkosten und Notar bei etwa 5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises liegen.

Wem die nötigen Ersparnisse dafür fehlen, kann zwischen drei Alternativen ohne Eigenkapital wählen:

• 100-Prozent-Finanzierung: Hier deckt der Kredit ohne Eigenkapital lediglich den Immobilienpreis ab. Nebenkosten sind nicht enthalten, daher fallen in jedem Fall eigene Zusatzkosten an.
• 110-Prozent-Finanzierung: Besser bekannt als Vollfinanzierung deckt dieser Kredit die gesamten Immobilienkosten inklusive Nebenkosten ab.
• 130-Prozent-Finanzierung: Auch hier handelt es sich um eine Form der Vollfinanzierung, die deutlich weiter geht. Sie deckt Hauspreis, Nebenkosten und sogar Zusatzkosten für Renovierungen, Sanierung oder Modernisierung der Immobilie ab.

Die Kredithöhe, die monatlichen Raten sowie die Zinsen orientieren sich am individuellen Kaufvorhaben. Da eine Vollfinanzierung für Banken ein größeres Risiko bedeutet, liegen die Hürden für eine Kreditgenehmigung sowie Zinsen, Tilgung und monatliche Belastung deutlich höher.

Je nach Immobilienpreis kann sich eine 100-Prozent-Finanzierung beispielsweise mit einem nicht zweckgebundenen 100.000-Euro-Kredit als Eigenkapital-Ergänzung anbieten. Dieser deckt einen Großteil der Finanzierung ab und verringert durch die Ergänzung mit Eigenkapital die finanzielle Belastung und Laufzeit.

Welche Anforderungen gibt es für eine Vollfinanzierung?

Eine Finanzierung zu 110 oder 130 Prozent ohne Eigenkapital birgt nicht nur für Banken, sondern auch für Hauskäufer ein finanzielles Risiko. Die Entscheidung sollte daher gut abgewogen und erst nach unabhängiger Beratung hinsichtlich Finanzierung und Konditionen erfolgen.

Anforderungen, die für eine Vollfinanzierung zu erfüllen sind, umfassen:

• Nachweisliche Kreditwürdigkeit durch gute Bonität (positiver SCHUFA-Score)
• Hohes gesichertes Einkommen und unbefristeter Arbeitsvertrag (befristete Arbeitsverträge kommen nur in Ausnahmefällen in Frage)
• Zusätzliche Ersparnisse oder andere Sicherheiten
• Prüfung von Wert, Lage und Zustand der Immobilie

Was gilt als Eigenkapital bei der Finanzierung?

Eine Vollfinanzierung birgt mehr Risiken und Kosten als die Finanzierung mit Eigenkapital. Zur gründlichen Finanzplanung gehört daher eine Bestandsaufnahme, was eigentlich als Eigenkapital in Frage kommt. Zum finanziellen Eigenkapital, das für den Hauskauf sofort zur Verfügung steht, zählen Vermögenswerte wie:

• Bargeld und Guthaben auf einem oder mehreren eigenen Konten
• Aktien und Wertpapiere
• Eigenanteil von Bausparverträgen aus der Ansparphase
• Rückkaufswert von Lebensversicherungen
• Risikolebensversicherungen als Absicherung des Kredits (gilt nicht direkt als Eigenkapital)

Kaufen oder doch mieten: Was lohnt sich 2025/2026 mehr?

Ein Vergleich von Mietkosten für Wohnungen und Immobilienpreisen zeigt: Langfristig lohnt sich der Kauf von Immobilien mehr. Allein in Rheinland-Pfalz steigen Mietpreise für Häuser und Wohnungen kontinuierlich. In 2024 lagen die Preise pro Quadratmeter bei 10,7 Euro. Ein Anstieg von 5,21 Prozent. In 2025 steigen Mieten um weitere 2,8 Prozent auf 11 Euro pro Quadratmeter.

Nicht viel günstiger sind Mietpreise für Häuser, die seit 2020 von 8,5 Euro auf 10,78 Euro pro Quadratmeter in 2025 stiegen. Ein Nachlass im Preisanstieg ist ebenfalls nicht absehbar, daher lohnt sich bei günstigen Konditionen der Hauskauf mehr.

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Fazit

Ein Hauskauf sollte idealerweise mit mindestens 10 bis 30 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden. Wer sich für eine Vollfinanzierung entscheidet, muss mit höheren monatlichen Raten und unter Umständen einer längeren Laufzeit rechnen. Im Zweifelsfall ist eine 100-Prozent-Finanzierung ratsam, die nur den Kaufpreis ohne Nebenkosten abdeckt, dafür aber niedrigere Zinsen und Monatsraten bietet.